Les assurances indispensables pour une SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) permettent de gérer un patrimoine immobilier en commun, mais elles doivent s’assurer pour se prémunir contre divers risques. Certaines assurances sont obligatoires, tandis que d’autres sont vivement recommandées.

Pour aller plus loin : Les assurances professionnelles indispensables pour le télétravail.

Les assurances obligatoires

Assurance propriétaire non occupant (PNO)

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, d’assurer son lot au minimum pour les dommages qu’il pourrait causer à autrui : une SCI qui détient un lot en copropriété est donc tenue de l’assurer, qu’il soit loué ou vacant. La loi impose en outre aux propriétaires bailleurs une assurance propriétaire non occupant (PNO), qui complète la protection du lot privatif en l’absence de locataire. Elle couvre notamment :

• La responsabilité civile du propriétaire, en cas de dommages causés à des tiers (locataires, voisins, etc.).
• Les sinistres affectant le bien, comme les incendies, dégâts des eaux ou vols.

Le coût de cette assurance est généralement compris entre 8 et 15 euros par mois.

Assurance dommages ouvrage

Cette assurance est obligatoire dès que la SCI fait réaliser des travaux relevant de la garantie décennale, construction neuve, extension ou rénovation d’un bâtiment existant. Des travaux d’entretien ou de simple décoration n’entrent pas dans ce champ. L’article L242-1 du Code des assurances l’impose au propriétaire de l’ouvrage, au vendeur ou au mandataire du propriétaire de l’ouvrage. Elle doit être souscrite avant le début des travaux et couvre pendant dix ans les dommages qui peuvent survenir, tels que :

• Les vices de construction compromettant la stabilité de l’immeuble.
• Les malfaçons rendant le bien inutilisable.

Elle permet une réparation rapide des dégâts sans attendre l’issue de litiges éventuels entre les différents intervenants.

Les assurances recommandées

Assurance multirisque habitation

Si les gérants ou les associés de la SCI occupent le bien, il est fortement conseillé de souscrire une assurance multirisque habitation. Celle-ci offre une couverture large :

• La responsabilité civile de l’occupant, protégeant contre les préjudices causés à des tiers.
• La protection des biens mobiliers, contre des incidents comme le vol ou les dégradations.
• Les risques courants, tels que les incendies, les dégâts des eaux et les surtensions électriques.

Assurance responsabilité civile professionnelle

Aucun texte ne l’impose à une SCI qui gère son propre patrimoine, et elle reste essentielle dès que la société exerce des activités de gestion locative ou administratives. Une SCI qui gère des biens pour le compte de tiers relève en revanche de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et doit souscrire la responsabilité civile professionnelle prévue aux articles 49 et 50 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dont la limite de garantie ne peut être inférieure à 75 000 € par an pour un même assuré. Elle couvre les dommages causés à des tiers dans le cadre de ces activités.

Assurance loyers impayés

Pour les SCI qui louent leurs biens, cette assurance garantit :

• Le paiement des loyers en cas de défaillance des locataires.
• La prise en charge des frais juridiques liés à la récupération des sommes dues.

Elle constitue une sécurité financière pour les SCI locatives.

Assurance emprunteur

Lorsqu’une SCI contracte un emprunt immobilier, l’assurance emprunteur est souvent exigée par les banques. Elle couvre au minimum :

• Le décès de l’emprunteur.
• La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Des garanties optionnelles peuvent être ajoutées, comme la couverture en cas d’arrêt de travail.

L’assurance de copropriété est-elle obligatoire ?

Les autres assurances à considérer

Assurance perte d’exploitation

Bien que plus courante pour les entreprises commerciales, cette assurance peut être utile pour une SCI exploitant des biens à usage professionnel ou commercial. Elle couvre les pertes de revenus liées à des interruptions d’activité.

Assurance protection juridique

Cette assurance offre une assistance en cas de litiges liés à la gestion des biens, comme des conflits avec des locataires ou des voisins. Elle peut inclure la prise en charge des frais d’avocat.

Assurance responsabilité civile des mandataires sociaux (RCMS)

Cette garantie protège les gérants de la SCI contre les conséquences financières de fautes de gestion, d’erreurs ou d’omissions.

Comment choisir les assurances adaptées à votre SCI ?

Il est essentiel d’évaluer les besoins de votre SCI en fonction de son activité, de la nature des biens et des risques encourus. Faire appel à un courtier ou à un conseiller spécialisé permet de bénéficier d’une analyse précise et d’offres personnalisées.

Souscrire les assurances appropriées pour votre SCI n’est pas seulement une question de conformité, mais aussi de protection pour pérenniser votre investissement et sécuriser les associés.